全国房地产估价师执业资格考试大纲（2013年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据国家相关法律法规设立的专业技术资格考试，旨在选拔和评价具备专业知识的房地产估价从业人员，加强房地产估价行业管理，规范估价行为，保障房地产估价活动的公正性和专业性。 1. 2013年度全国房地产估价师执业资格考试沿用旧制度口径进行，考试共设置4个科目。 2. 该考试制度的确立源于1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法确立了房地产价格评估人员资格认证制度。 3. 原人事部、原建设部根据上述法律，共同建立了房地产估价师执业资格制度，并组织实施全国统一考试。 4. 全国统一考试自1995年起开始举行，至2013年已积累了多年的实践经验与制度基础。 5. 考试旨在全面考察考生对房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法以及房地产估价案例与分析等方面的掌握程度和综合运用能力。 6. 通过考试并取得房地产估价师执业资格证书的人员，可从事相应的房地产估价业务，是行业准入的重要凭证。 7. 2013年的考试安排与要求，需严格遵循当年由主管部门发布的官方考试文件与公告。 ## 二、考试科目与分值 2013年度全国房地产估价师执业资格考试共设4个科目，各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目为主客观题混合题型，其余3个科目均为客观题题型。各科目考试时长以当年官方公告为准。 | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 **（一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）** 本科目主要考核考生对国家房地产基本制度、相关政策以及估价相关基础知识的掌握程度。 1. **土地制度与政策**：考核我国土地所有权、使用权制度，土地供应、管理、登记等相关政策法规。 2. **住房制度与政策**：考核我国住房建设、分配、交易、保障等方面的制度与政策演变及现状。 3. **房地产法律法规**：考核与房地产开发、交易、管理、估价等相关的主要法律、法规、规章及规范性文件。 4. **房地产经济与社会政策**：考核宏观经济政策、金融政策、税收政策等对房地产市场的影响及相关调控政策。 5. **房地产估价相关知识**：考核与估价工作密切相关的城市规划、建筑工程、市场营销、财务会计等基础理论知识。 6. **政策理解与应用**：要求考生能够理解并应用各项制度政策，分析其对房地产市场和估价活动的影响。 **（二）房地产开发经营与管理** 本科目主要考核考生对房地产开发经营全过程的管理知识、方法及实务的掌握情况。 1. **房地产开发程序**：考核房地产开发从前期策划、投资决策、土地获取、规划设计、建设施工到市场营销、物业管理的完整流程。 2. **房地产开发投资与融资**：考核开发项目的投资估算、资金筹措、融资方式及财务管理相关知识。 3. **房地产市场营销**：考核市场调研、项目定位、营销策略、销售与租赁管理等市场营销实务。 4. **房地产运营管理**：考核物业管理的模式、内容、服务标准及运营成本控制等知识。 5. **开发项目经济评价**：考核项目开发项目的盈利能力分析、风险评估等经济评价方法。 6. **相关法律法规与管理实务**：考核房地产开发经营过程中涉及的合同管理、招标投标、质量控制等管理实务及法规要求。 **（三）房地产估价理论与方法** 本科目是考试的核心科目，主要考核房地产估价的基本理论、原则、方法和程序。 1. **估价基本原理**：考核房地产估价的概念、特点、原则（如替代原则、最高最佳使用原则等）、价值类型及影响因素。 2. **市场比较法**：考核运用市场比较法进行估价的基本步骤、方法、参数选取及实例分析。 3. **收益法**：考核运用收益法进行估价的基本步骤、方法、净收益与报酬率的确定及实例分析。 4. **成本法**：考核运用成本法进行估价的基本步骤、方法、土地取得成本、开发成本、税费等的计算及实例分析。 5. **假设开发法**：考核运用假设开发法进行估价的基本步骤、方法、开发完成后的价值、开发成本等的估算及实例分析。 6. **估价程序与报告**：考核房地产估价的一般程序、工作步骤、估价报告的组成内容与格式要求。 7. **特殊类型房地产估价**：考核对各类特殊用途或性质房地产（如学校、医院、工业厂房等）进行估价的基本思路与方法。 **（四）房地产估价案例与分析** 本科目主要考核考生综合运用估价理论与方法，进行实际案例分析与估价报告撰写的实务能力。 1. **案例阅读与分析**：考核对给定房地产估价案例的阅读、理解与分析能力，识别案例中的关键信息与问题。 2. **估价方法选择与运用**：考核根据案例具体情况，选择恰当的估价方法，并运用相关方法进行参数估算与价值测算的能力。 3. **估价结果确定与复核**：考核对多种方法测算结果进行综合分析、确定最终估价结果，并进行合理性复核的能力。 4. **估价报告撰写**：考核根据案例分析与测算结果，规范撰写房地产估价报告各部分内容的实务能力，包括摘要、正文、附件等。 5. **问题诊断与修正**：考核对案例中可能存在的估价问题、瑕疵或错误进行诊断，并提出修正意见或建议的能力。 6. **综合实务应用**：考核将前三个科目的理论知识融会贯通，解决复杂、综合的房地产估价实际问题的能力。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试的成绩管理实行以2年为周期的滚动管理办法。 1. 考生须在连续两个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 2. 单科合格成绩有效期为2年。例如，考生在2013年通过部分科目，其合格成绩可滚动至2014年有效，考生需在2014年通过剩余未合格科目。 3. 若考生在连续两个考试年度内未能通过所有科目，则之前年度已合格的科目成绩不再有效，需从新开始计算滚动周期。 4. 合格标准原则上为各科目试卷满分的60%，即60分。但具体合格标准以当年考试主管部门发布的通告为准。 5. 成绩滚动管理旨在给予考生一定的缓冲时间，减轻一次性通过全部科目的压力，但要求考生必须在规定时间内完成所有科目的学习并通过考试。 6. 考试成绩的查询、合格名单的公布等事宜，均按照当年官方公告执行。 ## 五、报名条件 2013年度全国房地产估价师执业资格考试的报名条件，依据当时通行的框架执行，具体要求以当年报考文件为准。 1. 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备相应学历及工作经验的人员，可申请参加房地产估价师执业资格考试。 2. 报考条件主要与考生所获得的学历学位及从事房地产估价实务工作的年限相关。 3. 具备房地产估价相关学科中专学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限方可报考。 4. 具备房地产估价相关学科大专学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限方可报考。 5. 具备房地产估价相关学科大学本科学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限方可报考。 6. 具备房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，需从事房地产估价实务工作满一定年限方可报考。 7. 具备房地产估价相关学科博士学位，需从事房地产估价实务工作满一定年限方可报考。 8. “房地产估价相关学科”通常包括房地产经济、土地管理、城市规划、建筑工程、工程管理等相关专业。具体专业范围以当年报考文件为准。 9. “从事房地产估价实务工作”的年限计算，一般截至考试当年年底，具体计算方式以当年报考文件为准。 10. 报名人员需提供相应的学历证明、工作年限证明及职业道德证明等材料，具体材料要求以当年报考文件为准。 ## 六、报名与考试安排 全国房地产估价师执业资格考试的报名与考试安排，遵循一定的规律，但具体细节以当年官方公告为准。 1. 考试原则上安排在每年11月举行。2013年度的考试也遵循此时间安排。 2. 报名时间一般在考试开始前2-3个月进行，具体报名起止日期以当年官方发布的报名通知为准。 3. 报名通常采取网上报名与现场资格审核相结合的方式，考生需在规定时间内完成报名信息的填写与提交。 4. 考试科目按年度分批次进行，考生可在一个考试年度内报考全部4个科目，也可根据情况选择报考部分科目。 5. 合格标准的执行方式：各科目试卷满分均为100分，合格标准一般为满分的60%，即60分。但需注意，2013年时的合格标准以当年通告为准，并非绝对固定。自2021年起，国家实行相对固定合格标准，各科目试卷满分的60%即为合格分数线。 6. 考试采用闭卷笔答方式进行。《房地产估价案例与分析》科目因包含主观题，需考生进行书写作答。 7. 考试组织工作由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同负责，具体实施由各省、自治区、直辖市的人事考试机构承担。 ## 七、备考建议 针对2013年度全国房地产估价师执业资格考试的特点与要求，提出以下备考建议。 1. **系统规划学习时间**：由于成绩实行2年滚动管理，考生可根据自身情况，合理规划1-2年的备考周期，分阶段安排各科目的学习与复习。 2. **深入理解各科目的内在联系**：《房地产基本制度与政策》是基础，《房地产开发经营与管理》是背景，《房地产估价理论与方法》是核心，《房地产估价案例与分析》是综合应用。备考时应注重各科目知识的融会贯通。 3. **紧扣考试大纲与教材**：以官方发布的考试大纲和指定教材为主要学习依据，全面掌握各知识点，避免盲目拓展。 4. **重视《房地产估价理论与方法》的学习**：该科目是考试的核心与难点，涉及大量原理、方法与计算。应投入最多时间和精力，深入理解并熟练运用各种估价方法。 5. **强化《房地产估价案例与分析》的实务训练**：该科目主观题较多，需通过大量案例分析练习，培养分析思路、计算能力和报告撰写能力。 6. **关注政策动态与法规更新**：《房地产基本制度与政策》科目涉及大量政策法规，备考时应关注截至考试当年的最新政策与法规变化。 7. **善用历年真题与模拟试题**：通过练习历年真题和高质量模拟试题，熟悉考试题型、难度和命题规律，检验学习效果，查漏补缺。 8. **注重细节与规范**：在备考《房地产估价理论与方法》和《案例与分析》时，注意估价程序、报告格式、计算步骤等的规范性，避免非知识性失分。 9. **合理安排复习节奏**：采用“全面学习-重点突破-模拟冲刺”的复习策略，前期全面覆盖知识点，中期强化重点难点，后期进行模拟测试和时间管理训练。 10. **保持良好心态与毅力**：执业资格考试具有一定难度，备考过程漫长，需保持积极心态，持之以恒，克服困难。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。