全国房地产估价师执业资格考试大纲（2015年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据国家相关法律法规建立的专业技术资格考试制度，旨在选拔和评价具备相应专业知识和实务能力的房地产估价专业人员。2015年度，该考试继续按照既定的制度框架组织实施，是房地产估价行业从业人员取得执业资格的关键途径。 1. 考试制度依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布）中确立的房地产价格评估人员资格认证制度。原人事部、原建设部（现人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部）据此建立了房地产估价师执业资格制度，并组织实施全国统一考试。 2. 全国统一考试自1995年起开始举行，至2015年已历经多年发展，形成了较为稳定和规范的组织管理体系。 3. 2015年度的考试旨在全面考察应试人员对房地产估价相关基本制度、政策、理论、方法、经营管理及案例分析的综合掌握与应用能力。 4. 考试合格者将获得由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，该证书在全国范围内有效。 5. 取得执业资格证书并按规定注册后，方可从事房地产估价执业活动。 6. 考试的组织工作由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同负责，具体考务工作由各省、自治区、直辖市的人事考试机构承担。 7. 2015年度的考试安排、报名条件、考试大纲等具体事宜，以当年官方发布的考试文件为准。 ## 二、考试科目与分值 2015年度全国房地产估价师执业资格考试共设4个科目。各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目为主客观题混合题型，其余3个科目均为客观题（选择题）。 | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 ### （一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） 本科目主要考察应试人员对与房地产估价相关的法律、法规、政策、制度以及基本经济、金融、建筑等知识的掌握程度。 1. **房地产相关法律法规**：重点考察《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》（当时有效）、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律中涉及房地产估价的基本规定。 2. **房地产基本制度**：包括土地制度（如土地所有权、使用权）、住房制度（如保障性住房政策）、房地产登记制度、房地产交易制度等。 3. **房地产政策**：涵盖国家在房地产宏观调控、市场管理、税收、金融等方面出台的相关政策。 4. **房地产估价相关知识**：包括房地产经济基础知识（如供求原理、价值理论）、房地产金融基础知识（如信贷、投资）、房地产建筑基础知识（如建筑结构、工程类型）等与估价工作密切相关的背景知识。 5. **考核目标**：要求应试人员能够准确理解并运用相关法律法规和政策，为房地产估价实践提供合规性依据和背景知识支持。 ### （二）房地产开发经营与管理 本科目主要考察应试人员对房地产开发、经营、管理全过程的基本理论、方法和实务的了解。 1. **房地产开发**：包括房地产开发程序、投资决策、前期工作、建设过程管理等基本内容。 2. **房地产市场营销**：涉及房地产市场分析、营销策略、销售管理等知识。 3. **房地产经营管理**：涵盖房地产租赁、物业管理、资产运营管理等基本概念和方法。 4. **房地产投资分析**：包括投资风险评估、财务分析、投资回报测算等基础内容。 5. **房地产金融与风险管理**：涉及房地产开发融资渠道、金融工具以及项目风险管理的基本知识。 6. **考核目标**：要求应试人员掌握房地产开发经营与管理的基本流程和方法，理解估价对象在开发经营过程中的价值影响因素。 ### （三）房地产估价理论与方法 本科目是房地产估价师的核心专业科目，主要考察房地产估价的基本理论、各种估价方法的原理、适用条件及具体应用。 1. **房地产估价基本理论**：包括估价的定义、原则、目的、基本程序、估价对象及其权益状况等基础理论。 2. **市场比较法**：详细考察市场比较法的原理、操作步骤、比较因素的选择与修正、案例选取等。 3. **收益法**：考察收益法的原理、净收益的测算、报酬率的确定、收益期限的估计等。 4. **成本法**：考察成本法的原理、土地取得成本、开发成本、管理费用、利息、利润、税费等的测算，以及折旧的估算。 5. **假设开发法**：考察假设开发法的原理、开发完成后的价值测算、开发成本、管理费用、利息、利润、税费等的估算，以及开发经营期的确定。 6. **基准地价修正法**：涉及基准地价的概念、用途、修正方法等。 7. **房地产估价报告撰写**：考察估价报告的基本构成、内容要求、规范表述等。 8. **考核目标**：要求应试人员深刻理解各种估价方法的理论基础，能够根据估价对象的特点和估价目的，选择适当的估价方法并进行准确测算。 ### （四）房地产估价案例与分析 本科目为主客观题混合科目，重点考察应试人员综合运用估价理论和方法解决实际估价问题的能力。 1. **案例类型**：涵盖住宅、商业、办公、工业、土地等不同类型房地产的估价案例。 2. **估价目的**：包括抵押估价、转让估价、征收补偿估价、投资咨询估价、司法鉴定估价等不同目的下的估价要求。 3. **估价方法应用**：要求对案例中给出的资料进行分析，选择并运用一种或多种估价方法进行测算。 4. **报告分析与撰写**：可能涉及对已有估价报告的审阅、分析、修改，或根据给定条件撰写估价报告的关键部分。 5. **问题诊断与解决**：考察对估价过程中常见问题的识别、分析和解决能力。 6. **考核目标**：要求应试人员具备较强的实务操作能力，能够独立或协作完成一个完整的房地产估价项目，并出具规范的估价报告。 ## 四、成绩管理与滚动周期 1. 房地产估价师执业资格考试成绩实行以2年为周期的滚动管理办法。 2. 应试人员在连续的2个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 3. 这意味着，如果考生在某一考试年度只通过了部分科目，其合格成绩将保留至下一个考试年度，但超过2年的成绩则不予保留。 4. 例如，若考生在2015年通过了部分科目，则这些合格成绩在2016年仍然有效，考生只需在2016年通过剩余科目即可。若2016年仍未通过全部科目，则2015年通过的科目成绩失效。 5. 成绩管理的具体细则，以当年官方发布的考试成绩管理办法为准。 ## 五、报名条件（按 2015 年度适用的规定写） 2015年度房地产估价师执业资格考试的报名条件，遵循国家关于专业技术人员资格考试的相关规定，主要依据学历、专业和工作年限进行综合判定。 1. 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并符合相应学历及工作年限要求的人员，均可申请参加房地产估价师执业资格考试。 2. 报名条件中的“房地产估价相关学科”通常包括房地产经营、经济、土地管理、建筑工程、城市规划等相关专业。 3. 具体学历要求及对应的工作年限年限如下（年限计算截至考试当年年底）： * 取得房地产估价相关学科中专学历，从事房地产估价实务工作满**年。 * 取得房地产估价相关学科大专学历，从事房地产估价实务工作满**年。 * 取得房地产估价相关学科本科学历，从事房地产估价实务工作满**年。 * 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务工作满**年。 * 取得房地产估价相关学科博士学位，从事房地产估价实务工作满**年。 * （注：以上具体年限数字以2015年度当年官方发布的报考文件为准。） 4. 从事房地产估价实务工作的年限，是指取得规定学历前后从事房地产估价工作的时间总和，但一般要求取得规定学历后的工作年限占主要部分。 5. 报名条件中的“从事房地产估价实务工作”包括在房地产估价机构、相关部门从事与估价相关的咨询、管理、研究等工作。 6. 具体报名资格认定标准，以当年各省（区、市）人事考试机构发布的报名通知为准。 ## 六、报名与考试安排 1. 房地产估价师执业资格考试原则上安排在每年11月举行。具体考试日期以当年国家统一发布的考试计划为准。 2. 报名时间一般在考试前的2-3个月进行，具体报名时间、方式、流程由各省（区、市）人事考试机构负责组织实施并另行通知。 3. 应试人员须按照当年报名通知的要求，在规定时间内完成网上报名、资格审核（或现场审核）等手续。 4. 关于合格标准：2015年度考试各科目的合格标准均为试卷满分的60%，即60分。但需注意，根据后续政策，自2021年起，专业技术人员资格考试实行相对固定合格标准，各科目试卷满分的60%即为合格标准。2015年度执行的是当时的合格标准规定。 5. 考试采用闭卷笔答方式。 6. 考试具体安排（如各科目考试时间、地点）以准考证信息为准。 ## 七、备考建议 1. **系统学习，把握大纲**：考生应首先获取2015年度官方发布的考试大纲，全面了解各科目的考核范围和要求，制定系统的学习计划。 2. **精读教材，夯实基础**：以官方指定或推荐的考试教材为主要学习资料，逐章逐节认真学习，理解基本概念、原理和方法，建立完整的知识体系。 3. **重点突破，掌握方法**：《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》是核心科目，需重点投入时间。要深入理解市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等主要估价方法的原理和计算步骤，并通过大量案例练习掌握其应用。 4. **关注政策，更新知识**：《房地产基本制度与政策》科目涉及大量法律法规和政策，考生需关注国家及地方最新的相关动态，确保知识更新。 5. **多做练习，熟悉题型**：通过做历年真题和模拟题，熟悉各科目的题型、题量和难度，掌握答题技巧和時間分配。特别是《房地产估价案例与分析》科目，需练习如何规范、准确地解答主观题。 6. **合理安排，滚动备考**：鉴于成绩2年滚动管理，考生可根据自身情况规划备考节奏。如果基础较弱，可考虑用2年时间分阶段备考，确保每年通过部分科目。 7. **注重实务，理论结合**：房地产估价是实践性很强的工作，备考时应注意将理论知识与实务案例相结合，培养解决实际问题的能力。 8. **留意通知，及时报名**：密切关注人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部及所在省人事考试机构发布的考试通知，按时完成报名，避免错过机会。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。