全国房地产估价师执业资格考试大纲（2019年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据国家相关法律法规建立的专业技术资格考试制度，旨在选拔和评价具备专业胜任能力的房地产估价从业人员。2019年度，该考试继续按照既定的制度框架组织实施。 1. 考试制度的法律基础源于1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法确立了房地产价格评估人员资格认证制度。 2. 原人事部、原建设部（现人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部）根据上述法律，共同建立了房地产估价师执业资格制度，并组织实施全国统一考试。 3. 全国统一考试自1995年起开始举行，至今已有多年历史，形成了较为成熟和稳定的考试体系。 4. 2019年度考试旨在进一步检验和评估考生对房地产估价相关理论、方法、政策及实务操作的掌握程度与应用能力。 5. 考试合格者将获得由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，该证书在全国范围内有效。 6. 取得执业资格证书的人员，经注册后方可以房地产估价师名义从事房地产估价执业活动。 7. 考试的组织与管理遵循公平、公正、公开的原则，由主管部门负责制定考试大纲、命题、阅卷及成绩发布等工作。 8. 2019年度的考试安排、报名条件、具体实施细节等，均以当年官方发布的考试公告和文件为准。 ## 二、考试科目与分值 2019年度全国房地产估价师执业资格考试共设置4个科目。各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目采用主观题与客观题混合的题型，其余3个科目均为客观题（选择题）。各科目考试时长以当年官方公告为准。 | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题（选择题） | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 ### （一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） 本科目主要考核考生对与房地产估价相关的法律、法规、政策、制度以及基本经济、金融、会计知识的掌握程度。 1. **房地产法律制度**：考核《城市房地产管理法》、《物权法》（注：2019年时《民法典》尚未施行，相关考核依据当时有效的《物权法》等）、《土地管理法》、《城乡规划法》等核心法律中关于房地产开发、交易、登记、管理等的基本规定。 2. **土地制度**：重点考核我国土地所有权制度、土地使用权出让与划拨制度、土地用途管制制度、建设用地管理制度以及土地征收、补偿与安置政策。 3. **住房制度**：考核我国住房供应体系、保障性住房制度（如公租房、廉租房、经济适用房等）、住房公积金制度以及房地产市场营销相关政策。 4. **金融与税收制度**：考核与房地产相关的金融政策（如信贷政策、货币政策）、房地产税收制度（如契税、增值税、个人所得税、土地增值税、房产税等）的基本规定及其对房地产市场的影响。 5. **城市规划与建设管理**：考核城乡规划的基本原理、规划管理体系、建设用地规划许可与建设工程规划许可制度，以及施工许可、竣工验收等建设管理相关规定。 6. **房地产估价相关知识**：此部分为科目内含内容，主要考核与估价工作密切相关的经济学基础（如供求理论、价值理论）、会计学基础（如财务报表分析）、建筑工程基础（如建筑结构、建筑材料）等知识。 7. **政策理解与应用**：考核考生对现行房地产相关政策文件的理解能力，以及运用相关政策分析实际问题的能力。 8. **制度演变与趋势**：了解我国房地产相关制度与政策的历史演变过程及当前改革方向。 ### （二）房地产开发经营与管理 本科目主要考核考生对房地产开发全过程、房地产经营管理、市场分析与投资决策等相关知识的掌握程度。 1. **房地产开发程序**：考核房地产开发从项目获取、前期策划、规划设计、建设施工到竣工验收、市场营销与交付使用的全流程各阶段的主要工作内容、管理要点及相关法律要求。 2. **房地产开发用地管理**：考核土地使用权获取的方式（出让、划拨、转让等）、条件、程序及相关费用。 3. **房地产市场营销**：考核房地产市场调研、市场定位、营销策略（产品、价格、渠道、促销）的制定与实施，以及房地产销售与租赁管理的基本知识。 4. **房地产经营管理**：考核房地产物业经营管理的内容、模式、收益分析与成本控制，包括租赁管理、设施管理、财务管理等。 5. **房地产投资分析**：考核房地产投资的基本概念、投资类型、投资决策过程，以及基本的投资效益分析方法。 6. **房地产风险管理**：考核房地产开发与经营过程中面临的主要风险类型（市场风险、政策风险、财务风险、工程风险等）及其识别、评估与应对策略。 7. **房地产经济与环境**：考核宏观经济环境、区域经济环境对房地产开发经营的影响，以及可持续发展理念在房地产领域的应用。 8. **相关法规与职业道德**：考核房地产开发经营相关的法律法规，以及从业人员应具备的职业道德规范。 ### （三）房地产估价理论与方法 本科目是房地产估价师的核心专业科目，主要考核房地产估价的基本理论、各种估价方法的应用原理及操作程序。 1. **房地产估价基本理论**：考核房地产估价的概念、目的、原则、价值类型、影响房地产价值的因素（一般因素、区域因素、个别因素）、房地产价格形成与运动规律等基础理论。 2. **市场比较法**：考核市场比较法的原理、适用条件、估价步骤，包括可比实例的选取、比较因素修正（交易情况、市场状况、房地产状况修正）及比较价值的确定。 3. **收益法**：考核收益法的原理、适用条件、估价步骤，包括净收益的求取（潜在毛收入、有效毛收入、运营费用）、报酬率（折现率）的求取与确定、收益期限的确定以及收益价值的计算。 4. **成本法**：考核成本法的原理、适用条件、估价步骤，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等的求取，以及房地产折旧的求取（物理折旧、功能折旧、经济折旧）。 5. **假设开发法**：考核假设开发法的原理、适用条件、估价步骤，包括开发完成后房地产价值的预测、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等的估算，以及开发经营期的确定。 6. **路线价法**：考核路线价法的原理、适用条件、基本术语（如路线价、标准深度、临街深度）、深度百分率表的使用及街区估价方法。 7. **房地产估价程序**：考核房地产估价工作的基本程序，包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告等。 8. **估价报告撰写**：考核房地产估价报告的基本构成、内容要求、规范格式及撰写技巧。 ### （四）房地产估价案例与分析 本科目主要考核考生综合运用房地产估价理论与方法，解决实际估价问题的能力，侧重于实务操作与分析。 1. **案例类型覆盖**：考核内容涵盖住宅、商业、办公、工业、酒店、写字楼、在建工程、空地、房地产抵押、征收补偿等多种类型房地产的估价案例。 2. **估价方法综合运用**：考核在具体案例中，如何根据估价对象的特点、估价目的、资料可获得性等因素，合理选择并综合运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种估价方法。 3. **参数确定与计算**：考核在案例中，如何合理确定和计算各种估价参数，如可比实例价格、修正系数、净收益、报酬率、开发成本、利润等，并进行准确的计算。 4. **估价结果确定与报告**：考核如何根据多种方法计算结果，结合专业判断确定最终估价结果，并理解估价报告的关键内容与表述。 5. **问题分析与诊断**：考核对给定估价案例中可能存在的问题（如方法选用不当、参数确定不合理、计算错误、报告不规范等）进行识别、分析和诊断的能力。 6. **实务操作技能**：考核实地查勘、资料搜集、市场调研等估价实务操作环节中的关键要点和处理方法。 7. **法律法规与政策应用**：考核在估价案例中，如何正确应用相关的房地产法律法规、政策规定（如税收政策、规划限制、征收补偿标准等）。 8. **职业道德与责任**：考核在估价实务中应遵循的职业道德规范，以及估价师应承担的法律责任和专业责任。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试的成绩管理实行以2年为周期的滚动管理办法。 1. 参加全部4个科目考试的人员，必须在连续2个考试年度内通过全部科目，方可取得房地产估价师执业资格证书。 2. 参加部分科目考试（如根据报名条件符合免考部分科目条件）的人员，其合格成绩的管理周期同样遵循2年滚动规则，具体以当年考试公告为准。 3. 考生单科合格成绩有效期为2年。例如，若考生在2019年度通过了《房地产估价理论与方法》科目，则该合格成绩有效期至2020年度。考生需在2020年度内通过剩余科目，否则2019年度通过的科目成绩失效。 4. 成绩滚动管理意味着考生不必在一年内通过所有科目，可以有计划地分年度备考，但必须在规定的2年周期内完成所有科目的考试并取得合格成绩。 5. 考试成绩由主管部门统一公布，考生可通过指定渠道查询。 6. 对考试成绩有异议的，可按当年公告规定的程序和时限申请成绩复核。 7. 考试成绩合格人员，需按规定程序进行资格认证或注册申请。 8. 成绩滚动周期的设定，旨在给予考生更灵活的备考时间，同时确保执业资格认证的严肃性和专业性。 ## 五、报名条件（按 2019 年度适用的规定写） 2019年度全国房地产估价师执业资格考试的报名条件，遵循国家关于专业技术人员资格考试的相关规定，主要依据考生的学历、专业背景及从事房地产估价实务工作的年限来确定。 1. 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备相应学历和工作年限条件者，均可申请参加房地产估价师执业资格考试。 2. 报名条件中的“房地产估价相关学科”通常包括房地产经营、经济、土地管理、建筑工程、城市规划等相关专业。 3. 具体学历与工作年限要求如下（以下为2019年度通行框架，具体年限以当年官方报考文件为准）： * 取得房地产估价相关学科中专学历，从事房地产估价实务工作满一定年限。 * 取得房地产估价相关学科大专学历，从事房地产估价实务工作满一定年限。 * 取得房地产估价相关学科本科学历，从事房地产估价实务工作满一定年限。 * 取得房地产估价相关学科硕士学位或研究生学历，从事房地产估价实务工作满一定年限。 * 取得房地产估价相关学科博士学位，从事房地产估价实务工作满一定年限。 4. 工作年限计算截止日期通常为考试当年的年底，从事房地产估价实务工作的经历需经所在单位审核证明。 5. 对于符合上述学历条件但工作年限略有差异的考生，当年报考文件可能会有具体说明或调整，需以官方发布为准。 6. 报名条件中涉及的“从事房地产估价实务工作”是指直接参与房地产估价业务活动，包括估价报告撰写、现场查勘、市场分析等。 7. 考生需按照当年考试公告的要求，提供相应的学历证明、工作年限证明、身份证明等材料进行资格审核。 8. 部分符合条件的考生，可能根据当年政策享受部分科目免考等优惠条件，具体免考规定以当年官方文件为准。 ## 六、报名与考试安排 2019年度全国房地产估价师执业资格考试的报名与考试安排，遵循主管部门的统一部署。 1. 考试原则上安排在每年11月举行。具体考试日期和时间以当年发布的考试公告为准。 2. 报名时间一般在考前2-3个月进行。考生需在规定时间内通过指定网站完成网上报名、资格审核及缴费等流程。 3. 2019年度各科目合格标准执行当时有效的规定，即各科目试卷满分的60%，也就是60分。 4. 需要说明的是，自2021年起，人力资源社会保障部会同住房和城乡建设部明确了包括房地产估价师在内的专业技术人员资格考试相对固定合格标准，即各科目试卷满分的60%。但在2019年度，合格标准仍按当年通告执行，通常为60分。 5. 考试采用闭卷笔答方式。《房地产估价案例与分析》科目为主观题与客观题混合，其他科目为客观题。 6. 考生凭准考证和有效身份证件参加考试。考试地点一般设在各直辖市、省会城市和自治区首府。 7. 考试组织工作严格遵循保密规定，确保考试公平、公正。 8. 考生应关注人力资源和社会保障部人事考试中心及住房和城乡建设部相关网站发布的官方信息，获取最新的报名、考试及成绩通知。 ## 七、备考建议 针对2019年度全国房地产估价师执业资格考试，为帮助考生有效备考，提出以下建议： 1. **系统规划学习时间**：鉴于成绩2年滚动管理，考生可根据自身情况制定长期或短期备考计划。若计划一年内通过所有科目，需投入充足时间；若分两年通过，可合理分配每年备考科目和时间。 2. **深入研读考试大纲**：考试大纲是命题的依据和范围。考生应仔细研读2019年度考试大纲，明确各科目的考核内容、重点和难点，做到心中有数。 3. **精选并使用权威教材**：选用官方推荐或市场公认的权威考试教材作为主要学习材料。教材内容全面系统，有助于构建完整的知识体系。 4. **注重理论联系实际**：特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》科目，不能仅停留在理论记忆，要结合案例理解方法的运用，培养解决实际问题的能力。 5. **分科目针对性复习**： * 《房地产基本制度与政策》：内容涉及面广，政策性强。建议按制度、政策分类梳理，理解记忆关键条款，关注政策演变。 * 《房地产开发经营与管理》：注重流程管理和市场分析。建议结合房地产开发实际流程，理解各阶段管理要点和市场影响因素。 * 《房地产估价理论与方法》：是核心科目，方法性强。建议深入理解每种估价方法的原理、适用条件和计算步骤，多做计算练习，确保掌握。 * 《房地产估价案例与分析》：是综合应用科目。建议大量分析经典案例，练习估价报告撰写，培养实务操作思维和案例分析能力。 6. **利用历年真题练习**：通过练习历年真题，熟悉考试题型、难度和命题趋势。真题有助于检验学习效果，发现知识薄弱环节。 7. **参加培训课程（可选）**：如果自学困难，可以考虑参加正规的考前培训课程。培训课程能提供系统讲解、重点串讲和答题技巧指导。 8. **组建学习小组或交流社群**：与同行或考生组成学习小组，互相讨论、答疑、分享学习资料和经验，可以激发学习动力，解决疑难问题。 9. **关注官方信息更新**：备考期间，密切关注主管部门发布的考试公告、报名通知、政策调整等官方信息，确保备考方向正确。 10. **保持良好心态与作息**：备考过程漫长，需保持积极心态，合理安排学习与休息，避免疲劳作战，以最佳状态迎接考试。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。