全国房地产估价师执业资格考试大纲（2020年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）确立的房地产价格评估人员资格认证制度，由原人事部、原建设部（现住房和城乡建设部）共同组织实施的国家级执业资格考试。该考试自1995年起全国统一举行，旨在选拔和评价具备专业知识和实务能力的房地产估价专业人才，保障房地产估价行业的专业水准和服务质量。 2020年度考试是在特定背景下举行的重要年度考试。根据【2020年度事实基线】，2020年度受疫情影响，考试组织工作有所调整，但考试的基本制度、科目设置、合格标准等核心框架保持不变。本次考试仍沿用旧制度口径，共设置4个考试科目。考试旨在全面考察应试人员对房地产估价基本理论、方法、实务以及相关制度、政策、经营管理的掌握程度和综合运用能力。 房地产估价师执业资格制度是我国房地产领域重要的专业资格制度之一，取得房地产估价师执业资格证书并注册的人员，方可从事相应的房地产估价业务。该考试对于规范房地产市场秩序，促进房地产估价行业健康发展具有重要意义。 ## 二、考试科目与分值 2020年度全国房地产估价师执业资格考试共设4个科目，各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目为主客观题混合题型，其余3个科目均为客观题题型。考试时长以当年官方公告为准。 具体科目、题型、满分及考试时长安排如下表所示： | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 ### （一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） 本科目主要考核应试人员对我国房地产领域基本制度、相关政策以及估价相关基础知识的掌握程度。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产基本制度**：包括土地制度、住房制度、房地产交易制度、物业管理制度等核心制度的基本概念、主要内容和发展历程。重点理解我国土地所有权和使用权制度、房地产登记制度、房地产税费制度等。 2. **房地产相关政策**：涵盖宏观调控政策、市场管理政策、住房保障政策、金融政策、税收政策等与房地产估价活动密切相关的政策。要求应试人员能够理解政策出台的背景、目的及其对房地产市场和估价实践的影响。 3. **房地产估价相关知识**：包括与估价相关的经济学基础、法学基础、建筑与城市规划基础知识等。例如，供求理论、价格理论、物权法基本原理、城市规划管理等内容，为理解估价理论和方法提供知识支撑。 4. **制度与政策的综合运用**：考核应试人员运用相关制度和政策知识分析实际问题的能力，特别是在估价业务中如何遵循政策规定、把握制度要求。 ### （二）房地产开发经营与管理 本科目主要考核应试人员对房地产开发、经营、管理基本理论和实务的掌握程度。考核内容主要包括： 1. **房地产开发**：包括房地产开发程序、开发模式、投资决策、前期工作、建设过程管理等。要求理解开发各环节的主要内容、参与主体及其相互关系。 2. **房地产经营**：涵盖房地产市场营销、租赁经营、物业管理经营等。重点掌握市场细分、营销策略、租赁市场特点、物业管理服务内容等。 3. **房地产投资管理**：包括投资类型、投资分析、风险评估、投资决策方法等。要求掌握基本的投资分析工具和风险评估方法。 4. **房地产金融与税收**：涉及房地产融资渠道、金融工具、税收制度及其对开发经营的影响。理解房地产开发中的资金运作和税务筹划基础知识。 5. **相关法律法规**：考核与房地产开发经营相关的法律法规，如《城市房地产管理法》、《城乡规划法》等中的相关规定。 ### （三）房地产估价理论与方法 本科目是房地产估价师执业资格考试的核心科目，主要考核房地产估价的基本理论、各种估价方法的原理、适用条件及具体运用。考核内容非常系统和深入： 1. **估价基本理论**：包括估价的定义、目的、原则、基本程序、估价对象、估价时点、价值类型等基本概念。深刻理解最高最佳使用原则、替代原则、供求原则等估价基本原则。 2. **市场比较法**：掌握市场比较法的原理、适用条件、操作步骤。重点学习可比实例的选择、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（包括区位、权益、实物状况）的方法与计算。 3. **收益法**：掌握收益法的原理、适用条件、净收益的求取、报酬率的求取与确定、收益期限的确定以及收益法的具体计算公式和应用。理解直接资本化法和收益乘数法。 4. **成本法**：掌握成本法的原理、适用条件、土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等的求取方法。理解成本法的各种计算公式，包括新建房地产和旧房地产的成本法估价。 5. **假设开发法**：掌握假设开发法的原理、适用条件、开发完成后的价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等的求取。理解假设开发法的各种计算公式和运用场景。 6. **基准地价修正法**：了解基准地价的概念、作用、评估方法以及基准地价修正法的基本原理和运用。 7. **估价报告撰写**：了解房地产估价报告的基本构成、内容要求和撰写规范。 ### （四）房地产估价案例与分析 本科目为主客观题混合科目，主要考核应试人员综合运用房地产估价理论与方法，解决实际估价问题的能力。考核内容侧重于案例分析和实务操作： 1. **案例综合分析**：提供完整的房地产估价案例背景资料，要求应试人员分析估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等关键要素，判断估价方法的适用性。 2. **估价方法运用**：根据案例资料，运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等一种或多种方法进行具体估价计算。要求步骤清晰，计算准确，理由充分。 3. **报告撰写与评析**：可能涉及对估价报告部分的撰写，或对给定估价报告进行评析，指出其优点、不足或错误。考核对估价报告规范性和专业性的理解。 4. **实务问题处理**：考核在估价实务中遇到的各种特殊问题或复杂情况的处理方法，如特殊物业估价、估价争议处理等。 5. **法律法规与政策应用**：在案例中体现对相关法律法规和政策的应用，确保估价活动的合法合规性。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试成绩实行以2年为周期的滚动管理。这意味着应试人员必须在连续的2个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 具体而言： 1. **滚动周期计算**：从应试人员通过第一个科目考试的那一年开始计算，其合格成绩有效期为2年。例如，若某考生2020年通过了《房地产估价理论与方法》科目，则该科目合格成绩有效期至2021年。考生需在2020年和2021年这两个连续年度内通过剩余3个科目。 2. **成绩有效期**：各科目合格成绩（即达到60分及以上）在2年滚动周期内有效。超过2年未通过的科目，成绩作废，需重新参加考试。 3. **全科合格**：只有在连续的2个考试年度内，4个科目全部达到合格标准（60分），才算全科合格，具备申请注册取得执业资格证书的资格。 4. **成绩公布与查询**：考试成绩由主管部门统一公布，应试人员可通过指定渠道查询。具体公布时间和查询方式以当年官方公告为准。 ## 五、报名条件（按 2020 年度适用的规定写） 根据2020年度适用的报名条件框架，凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备相应学历和工作经验的人员，可申请参加房地产估价师执业资格考试。具体报名条件如下： 1. **学历与专业要求**：应试人员需具备房地产估价相关学科（如房地产经济、土地管理、建筑工程、城市规划等）的学历。学历层次包括中专、大专、本科。 2. **工作经验要求**：在具备相应学历的基础上，需从事房地产估价实务工作达到规定的年限。工作年限要求与学历层次挂钩，学历越高，所需工作年限越短。 * 具备房地产估价相关学科**中专**学历，需从事房地产估价实务工作**满一定年限**（具体年限以当年报考文件为准）。 * 具备房地产估价相关学科**大专**学历，需从事房地产估价实务工作**满一定年限**（具体年限以当年报考文件为准）。 * 具备房地产估价相关学科**本科**学历，需从事房地产估价实务工作**满一定年限**（具体年限以当年报考文件为准）。 3. **其他条件**：遵守国家法律法规，具有良好的职业道德和业务能力。 4. **报名材料**：通常需要提供身份证明、学历证明、工作年限证明、报名表等材料。具体要求以当年报名文件为准。 5. **资格审核**：报名期间，主管部门或指定机构会对应试人员的资格条件进行审核。审核方式可能包括在线审核、现场审核等，以当年公告为准。 ## 六、报名与考试安排 1. **报名时间**：房地产估价师执业资格考试报名一般在考前2-3个月进行。2020年度报名具体时间以当年官方发布的报名通知为准。由于2020年度受疫情影响，报名流程和时间可能有所调整，请考生密切关注官方公告。 2. **考试时间**：考试原则上安排在每年11月举行（新制度下；旧制度年份多为上半年或年中，以当年公告为准）。2020年度考试的具体日期和时间安排以当年官方考试通知为准。 3. **合格标准执行方式**：2020年度考试合格标准为各科目试卷满分的60%，即60分。这一标准在2020年度适用。根据【2020年度事实基线】，2021年起实行相对固定合格标准（各科目试卷满分的60%，即60分）。因此，2020年度的合格标准与2021年及以后的固定合格标准在数值上是一致的，但2020年度是依据当时通告确定，而2021年起则明确了相对固定的标准。 4. **考试组织**：考试由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同组织，各省（自治区、直辖市）人事考试机构负责具体实施。2020年度考试组织工作可能因疫情采取特殊措施，如调整考场安排、加强疫情防控等。 5. **证书管理**：全科合格人员由各省（自治区、直辖市）人事部门颁发《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》。该证书在全国范围内有效。取得资格证书后，需按规定注册方可执业。 ## 七、备考建议 针对2020年度房地产估价师执业资格考试，为帮助考生有效备考，提出以下建议： 1. **系统学习，夯实基础**：四个科目相互关联，但各有侧重。考生应制定系统的学习计划，从《房地产估价理论与方法》这一核心科目入手，深入理解估价原理和方法。同时，兼顾《房地产基本制度与政策》和《房地产开发经营与管理》的基础知识学习，为案例分析和实务应用打下坚实基础。 2. **精研教材，把握重点**：以官方指定教材为主要学习材料，仔细研读每一章节。对于《房地产估价理论与方法》，要重点掌握市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等核心方法的原理、步骤和计算。对于《房地产估价案例与分析》，要多做案例分析练习，提高综合运用能力。 3. **真题演练，熟悉题型**：通过做历年考试真题，了解考试题型、难度和命题趋势。特别是《房地产估价案例与分析》科目，主客观题混合，需要通过大量练习来熟悉答题方法和时间分配。其他客观题科目也要通过真题训练提高答题速度和准确率。 4. **注重实务，联系实际**：房地产估价是一门实践性很强的学科。在学习理论和方法时，应尽可能联系实际估价案例，理解理论在实务中的应用。关注房地产市场的最新动态和相关政策变化，有助于更好地理解和应对考试中的实际问题。 5. **合理规划，滚动备考**：鉴于成绩实行2年滚动管理，考生可以根据自身情况规划备考节奏。如果时间充裕，可争取一年通过所有科目；如果时间紧张，可分两年备考，但需确保在连续两个年度内通过全部科目。合理安排各科目的学习时间和顺序，避免偏科。 6. **关注公告，及时报名**：密切关注人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部及各省人事考试机构发布的官方考试通知，及时了解报名时间、考试时间、报名条件、考试安排等信息，按时完成报名和备考工作。 7. **调整心态，积极应对**：2020年度考试受疫情影响，组织形式可能有所变化。考生应保持积极心态，适应可能的考试安排调整，认真备考，争取顺利通过考试。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。