全国房地产估价师执业资格考试大纲（2016年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）确立的房地产价格评估人员资格认证制度，由原人事部、原建设部（现人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部）共同组织实施的全国统一考试。该考试自1995年起开始举行，旨在选拔和评价具备专业知识和实践能力的房地产估价专业人员，加强房地产估价行业管理，规范估价行为，保障房地产估价活动的公正、公平和科学。 2016年度，该考试继续按照旧制度口径进行，共设置4个考试科目。考试旨在全面考察应试人员对房地产基本制度与政策、开发经营与管理、估价理论与方法以及案例分析与实际操作的综合掌握与应用能力。通过考试并取得房地产估价师执业资格证书的人员，可从事房地产估价及相关业务。考试的组织、实施及管理工作由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部负责，具体考务工作由各省、自治区、直辖市人事部门和专业机构承担。 ## 二、考试科目与分值 2016年度全国房地产估价师执业资格考试共设4个科目，各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目为主客观题混合题型，其余3个科目均为客观题（选择题）。各科目考试时长以当年官方公告为准。 | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 ### （一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） 本科目主要考核应试人员掌握和运用房地产领域基本制度、政策及相关知识的能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **土地管理制度**：考核我国土地所有权、使用权制度，土地征收、供应、使用、登记、交易等相关管理政策与法律规定。 2. **城市规划与建设管理制度**：考核城乡规划法、建筑法、城乡规划编制与实施、建设用地规划许可、建设工程规划许可等相关制度。 3. **房地产交易管理制度**：考核房地产转让、抵押、租赁、征收补偿等交易活动的法律法规、政策规定及管理要求。 4. **房地产金融与税收制度**：考核房地产开发、交易涉及的信贷政策、住房公积金制度、房地产相关税收（如契税、增值税、个人所得税等）政策。 5. **物业管理与住房保障制度**：考核物业管理条例、物业服务收费、住宅专项维修资金、住房保障（如公租房、廉租房）相关政策。 6. **房地产估价相关知识**：考核与房地产估价密切相关的经济学基础、建筑基础、工程管理等知识，为估价实践提供理论支撑。 7. **相关法律法规**：考核《城市房地产管理法》、《物权法》（当时有效）、《土地管理法》等核心法律中涉及房地产估价执业的基础性规定。 ### （二）房地产开发经营与管理 本科目主要考核应试人员对房地产开发经营全过程及相关管理知识的掌握与应用能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产开发程序与管理**：考核房地产开发项目的立项、可行性研究、规划设计、建设施工、竣工验收、交付使用等全过程的管理要点与规范。 2. **房地产市场分析**：考核房地产市场调查、市场供求分析、市场趋势预测、房地产投资分析等基本原理与方法。 3. **房地产开发融资与财务管理**：考核房地产开发资金来源、融资方式、成本控制、财务评价、投资效益分析等财务管理知识。 4. **房地产项目策划与营销**：考核房地产项目定位、营销策划、销售管理、租赁经营等市场运营知识。 5. **房地产运营管理**：考核已建成房地产的运营、维护、资产管理、收益管理等知识。 6. **房地产开发风险管理**：考核房地产开发过程中可能面临的市场风险、政策风险、工程风险、财务风险等的识别、评估与应对。 7. **相关法律法规与政策**：考核与房地产开发经营相关的法律法规、部门规章及政策文件。 ### （三）房地产估价理论与方法 本科目主要考核应试人员掌握房地产估价基本理论、各种估价方法及其应用的综合能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产估价基本理论**：考核房地产估价的概念、原则、目的、作用、估价师职业道德、估价基本事项等基础理论。 2. **房地产估价程序**：考核从接受委托、实地查勘、资料收集、价值估算到撰写报告、交付成果的完整估价工作程序。 3. **市场比较法**：考核市场比较法的原理、适用条件、操作步骤、比较因素修正、市场状况调整等具体应用方法。 4. **收益法**：考核收益法的原理、适用条件、净收益的求取、报酬率的确定、收益期限的估计、价值计算等具体应用方法。 5. **成本法**：考核成本法的原理、适用条件、土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等的求取与计算。 6. **假设开发法**：考核假设开发法的原理、适用条件、开发完成后的价值、后续开发成本、开发期、折现率等的估算与计算。 7. **基准地价修正法、路线价法等特定方法**：考核这些方法的基本原理和适用场景。 8. **房地产估价报告**：考核估价报告的组成、内容、格式、撰写要求及规范性。 ### （四）房地产估价案例与分析 本科目主要考核应试人员综合运用估价理论与方法，解决实际房地产估价案例问题的能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **案例类型分析**：考核对不同目的（如抵押、转让、征收、投资等）、不同类型（如住宅、商业、工业、土地等）房地产估价案例的分析与处理能力。 2. **估价方法选择与运用**：考核根据估价对象特点和估价目的，合理选择一种或多种估价方法进行价值估算的能力。 3. **参数确定与修正**：考核在案例中如何确定市场比较法中的比较因素、收益法中的净收益和报酬率、成本法中的各项成本等关键参数，并进行合理修正。 4. **估价报告撰写与评析**：考核对完整估价报告的阅读、理解、评析能力，以及撰写规范估价报告的能力。 5. **常见问题诊断与处理**：考核对估价实践中常见错误、难点问题的识别、分析和正确处理的能力。 6. **法律法规与政策应用**：考核在案例中正确应用相关房地产法律法规、政策规定的能力。 7. **综合分析与判断**：考核对复杂案例进行综合信息分析、价值判断和逻辑推理的能力。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试成绩实行以2年为周期的滚动管理。具体而言，应试人员必须在连续的两个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 1. **合格标准**：各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。2016年度合格标准执行此规定。 2. **成绩有效期**：单科合格成绩有效期为2年。例如，若某应试人员2016年通过了部分科目，其合格成绩可滚动至2017年有效，需在2017年通过剩余科目。 3. **成绩公布与查询**：考试成绩一般在考试结束后数月内公布，具体公布时间和查询方式以当年官方公告为准。 4. **证书颁发**：全部科目合格并通过资格审核的人员，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》。 ## 五、报名条件（按 2016 年度适用的规定写） 2016年度全国房地产估价师执业资格考试的报名条件，遵循房地产估价相关学科中专、大专、本科学历并从事房地产估价实务工作相应年限的要求。具体学历与工作年限对应关系以当年报考文件为准。一般框架如下： 1. **中专学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 2. **大专学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准），且年限要求低于中专学历。 3. **本科学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准），且年限要求低于大专学历。 4. **学位要求**：通常要求具备房地产估价相关学科（如房地产经济、土地管理、建筑工程等）的学历或学位。 5. **工作年限计算**：工作年限一般计算至考试当年年底，从事房地产估价实务工作的经历需经所在单位证明。 6. **其他条件**：遵守国家法律法规，恪守职业道德，身体健康，能够胜任估价工作。 7. **免试条件**：符合特定条件的人员（如已取得相关高级专业技术职务等）可能申请部分科目免试，具体条件以当年报考文件为准。 ## 六、报名与考试安排 1. **报名时间**：考试报名一般在考试前2-3个月进行，具体报名时间、流程及所需材料以当年官方发布的报名通知为准。 2. **考试时间**：考试原则上安排在每年11月举行（具体日期以当年公告为准）。2016年度考试亦遵循此原则安排。 3. **考试方式**：考试采用闭卷、纸笔作答方式。 4. **合格标准执行方式**：2016年度，各科目合格标准均为试卷满分的60%，即60分（以当年通告为准）。2021年起实行的相对固定合格标准（各科目试卷满分的60%）在此后年度执行，2016年度仍按“以当年通告为准”的方式确定。 5. **报名渠道**：通常通过各省人事考试中心或指定网站进行网上报名。 6. **资格审核**：报名后需进行资格审核，审核方式（现场审核或在线审核）以当年公告为准。 ## 七、备考建议 1. **系统学习，构建知识体系**：应试人员应依据考试大纲，系统学习各科目教材与参考资料，全面掌握房地产估价相关的制度、政策、理论、方法及实务知识，构建完整的知识框架。 2. **理解记忆，注重应用**：对于制度政策类科目，重在理解其背景、目的和内在联系，避免死记硬背。对于理论与方法类科目，重在理解原理，掌握计算步骤和应用条件，能够灵活运用。 3. **精研案例，提升实操能力**：《房地产估价案例与分析》科目是综合应用能力的体现。应试人员应大量研习典型估价案例，熟悉估价报告格式，练习参数确定、方法选择和报告撰写，培养解决实际问题的思维和能力。 4. **关注政策，更新知识储备**：房地产领域法律法规和政策更新较快，应试人员应关注国家及地方最新发布的房地产相关制度、政策动态，确保知识内容的时效性。 5. **制定计划，合理分配时间**：鉴于成绩2年滚动管理，应试人员可根据自身情况制定长期或短期备考计划。合理分配各科目学习时间，对薄弱环节重点突破。 6. **多做练习，熟悉题型题量**：通过做历年真题、模拟题等方式，熟悉各科目题型、题量和难度，掌握答题技巧和时间分配方法，提高应试熟练度。 7. **参加辅导，交流解惑**：可考虑参加正规的考前培训课程，借助专业教师的讲解加深理解。同时，可与同行或学习小组交流讨论，解决学习中的疑难问题。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。