全国房地产估价师执业资格考试大纲（2017年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据国家相关法律法规建立的专业技术人员职业资格认证考试，旨在选拔和评价具备从事房地产估价专业能力的合格人才。该考试制度的确立源于1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法确立了房地产价格评估人员资格认证制度。原人事部、原建设部据此建立了房地产估价师执业资格制度，并自1995年起开始组织全国统一考试。 2017年度执行的考试大纲及考试安排，适用的是旧制度口径。考试旨在全面考察应试人员对房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法以及房地产估价案例与分析等方面的知识掌握程度和综合应用能力。通过考试者，将获得《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，该证书在全国范围内有效，是从事房地产估价执业活动的必备资格。 考试的组织与管理工作由住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部共同负责，具体考务工作由相关机构实施。考试坚持公平、公正、科学、规范的原则，为房地产估价行业输送专业人才，保障房地产估价市场的健康有序发展。 ## 二、考试科目与分值 2017年度全国房地产估价师执业资格考试共设置4个科目，各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目采用主客观题混合的题型，其余3个科目均为客观题题型。各科目具体安排如下表所示： | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 ### （一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） 本科目主要考核应试人员掌握和运用房地产领域基本制度、政策法规以及估价相关知识的能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产基本制度与政策**：重点考核我国土地制度、住房制度、房地产市场监管制度、税收制度等核心政策框架。要求理解土地所有权与使用权制度、城乡住房体系、房地产市场调控措施、房地产相关税费规定等。 2. **房地产法律法规**：考核与房地产估价活动密切相关的法律法规，如《城市房地产管理法》、《物权法》（当时适用）、《城乡规划法》、《土地管理法》等。要求熟悉房地产产权、交易、登记、征收等方面的法律规定。 3. **房地产估价相关知识**：考核与估价工作相关的经济学、建筑学、会计学等基础知识。包括房地产经济基本概念、房地产市场供求原理、建筑物构造与类型、房地产会计基础等。 4. **房地产登记与交易制度**：考核房地产登记类型、程序、效力以及房地产交易方式、合同管理、中介服务管理等制度。要求掌握不动产登记的基本规定和房地产买卖、租赁、抵押等交易规则。 5. **房地产金融与税收**：考核房地产金融政策、信贷管理、住房公积金制度以及房地产涉及的税收种类、计税依据、税率等。要求了解房地产融资渠道和税收负担。 6. **政策应用与分析**：考核对现行房地产相关政策进行理解和应用的能力，能够分析政策对房地产市场和估价活动的影响。 ### （二）房地产开发经营与管理 本科目主要考核应试人员掌握房地产开发、经营、管理的基本原理、方法和实务的能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产开发**：考核房地产开发的基本程序、前期策划、用地获取、规划设计、建设实施、市场营销等环节。要求理解开发流程、投资决策、项目定位等。 2. **房地产经营**：考核房地产经营的基本模式，包括销售、租赁、物业管理等经营活动。要求掌握房地产营销方法、租赁管理、物业经营收益分析等。 3. **房地产投资管理**：考核房地产投资分析、风险评估、投资决策方法。要求熟悉投资回报测算、风险识别与应对、投资组合管理等。 4. **房地产市场营销**：考核房地产市场调查、市场分析、营销策略制定与实施。要求掌握市场细分、产品定位、推广渠道等营销知识。 5. **房地产物业管理**：考核物业管理的基本内容、服务模式、费用构成、业主大会与物业服务企业关系等。要求理解物业管理的职责范围和运营机制。 6. **房地产开发项目管理**：考核项目开发过程中的进度控制、成本控制、质量控制、合同管理等项目管理知识。要求掌握项目管理的核心要素和方法。 7. **相关法规与政策**：考核与房地产开发经营相关的法律法规和政策，如招标投标法、合同法、城市规划管理等。 ### （三）房地产估价理论与方法 本科目主要考核应试人员掌握房地产估价的基本理论、各种估价方法及其应用的综合能力。考核内容涵盖以下几个方面： 1. **房地产估价基础理论**：考核估价概念、原则、程序、职业道德等基础理论。要求理解估价目的、价值类型、最高最佳使用、替代原则等核心概念。 2. **市场比较法**：考核市场比较法的原理、操作步骤、案例修正与估算。要求掌握可比实例选择、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况修正等方法。 3. **收益法**：考核收益法的原理、净收益计算、报酬率确定、收益期限估计等。要求掌握直接资本化法和收益乘数法的应用。 4. **成本法**：考核成本法的原理、土地取得成本、开发成本、管理费用、利息、利润、税费、折旧等构成。要求掌握建筑物重置成本与重建成本的区别，以及折旧的计算方法。 5. **假设开发法**：考核假设开发法的原理、适用条件、开发完成后的价值估算、开发成本估算、开发周期与利率确定等。要求掌握剩余法的基本计算。 6. **估价报告撰写**：考核估价报告的格式、内容、要求。要求能够根据估价目的和对象，撰写规范、完整的估价报告。 7. **估价实务应用**：考核各种估价方法在不同估价对象（如住宅、商业、工业、土地等）和不同估价目的（如抵押、征收、转让、计税等）中的应用。 ### （四）房地产估价案例与分析 本科目主要考核应试人员综合运用估价理论与方法，进行实际案例分析和解决复杂估价问题的能力。该科目为主客观题混合，考核内容涵盖以下几个方面： 1. **案例背景分析**：考核对估价案例背景信息的理解和分析能力，包括估价目的、估价对象状况、市场状况、相关法规政策等。 2. **估价方法选择与运用**：考核根据案例具体情况，合理选择估价方法并正确运用的能力。要求能够阐述方法选择的理由，并进行准确计算。 3. **参数确定与修正**：考核对估价过程中所需参数（如可比实例价格、净收益、报酬率、成本构成等）的确定和修正能力。要求掌握参数来源、确定方法和修正技巧。 4. **估价结果确定与报告**：考核对估价结果的汇总、分析、确定以及估价报告关键部分的撰写能力。要求能够合理解释估价结果，并规范表述。 5. **常见问题分析与处理**：考核对估价实践中常见问题（如特殊物业估价、瑕疵资产估价、假设条件估价等）的分析与处理能力。 6. **案例综合评析**：考核对完整估价案例的综合评析能力，包括对估价过程、方法、参数、结果合理性的判断与评价。 7. **主观题解答**：考核通过文字表述，清晰、逻辑地阐述估价思路、计算过程和结论的能力。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试成绩实行以2年为周期的滚动管理。具体规则如下： 1. 应试人员必须在连续的两个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 2. 单科合格成绩有效期为2年。例如，若某应试人员第一年通过了部分科目，其合格成绩保留至第二年。第二年需通过剩余科目，若第二年仍未全部通过，则第一年的合格成绩失效。 3. 滚动周期的计算以考试年度为单位。考试原则上安排在每年11月举行，具体以当年官方公告为准。 4. 成绩管理由考试组织机构负责，应试人员可通过指定渠道查询考试成绩。 5. 对于符合免试部分科目条件的人员（具体条件以当年报考文件为准），其成绩管理方式按相关规定执行。 ## 五、报名条件 2017年度全国房地产估价师执业资格考试的报名条件，依据当时有效的报考文件执行。基本条件为从事房地产估价实务工作，并具备相应的学历和工作年限。具体学历与工作年限要求如下： 1. **中专学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 2. **大专学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 3. **本科学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 4. **硕士学历或研究生学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 5. **博士学历**：需从事房地产估价实务工作满一定年限（具体年限以当年报考文件为准）。 6. **相关专业**：上述学历专业要求为房地产估价相关学科，具体专业范围以当年报考文件为准。 7. **工作年限计算**：工作年限一般计算至考试当年年底，全职学习者在校学习时间不计入工作年限。具体计算方式以当年报考文件为准。 8. **免试条件**：符合特定条件者（如已取得相关执业资格并满足一定年限要求）可免试部分科目，具体条件以当年报考文件为准。 ## 六、报名与考试安排 1. **报名时间**：考试报名一般在考试前2-3个月进行，具体报名时间、方式及所需材料以当年官方发布的报名通知为准。 2. **考试时间**：考试原则上安排在每年11月举行，具体考试日期和场次安排以当年官方公告为准。 3. **考试方式**：考试采用闭卷笔试方式。《房地产估价案例与分析》科目为主客观题混合，其余科目为客观题。 4. **合格标准**：各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。2021年起实行相对固定合格标准（各科目试卷满分的60%，即60分），但2017年度合格标准仍以当年官方通告为准。 5. **成绩查询**：考试成绩一般在考试结束后一段时间内公布，具体查询时间和方式以当年官方公告为准。 6. **证书领取**：考试成绩合格后，应试人员按相关规定领取资格证书，具体领取时间和方式以当地考试机构通知为准。 ## 七、备考建议 1. **系统学习，把握框架**：应试人员应首先全面了解考试大纲要求，把握各科目知识体系框架，进行系统性学习，避免盲目和碎片化学习。 2. **精读教材，理解原理**：以官方指定教材为主要学习资料，深入理解各科目基本概念、原理和方法。特别是《房地产估价理论与方法》中的各种估价方法，需透彻理解其原理和适用条件。 3. **关注政策，更新知识**：房地产基本制度与政策部分涉及大量法律法规和政策文件，需关注国家及地方最新相关政策动态，并及时更新知识储备。 4. **注重实务，加强案例**：《房地产估价案例与分析》科目强调实务应用，应多研究典型案例，练习分析思路和计算过程，提高解决实际问题的能力。 5. **反复练习，巩固提高**：通过做练习题、模拟试题等，巩固所学知识，熟悉题型和答题技巧。特别是客观题科目，需提高答题速度和准确率。 6. **合理安排，规划时间**：根据自己基础和时间情况，制定合理的复习计划，平衡各科目学习进度，确保在2年滚动周期内通过所有科目。 7. **交流讨论，解惑答疑**：可与同行或学习小组交流讨论，分享学习心得，解答疑难问题，拓宽思路。 8. **模拟实战，适应节奏**：在复习后期，可进行全真模拟考试，适应考试节奏和时间分配，提高应试能力。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。