全国房地产估价师执业资格考试大纲（2018年版）

## 一、考试简介  全国房地产估价师执业资格考试是依据国家相关法律法规建立的专业技术人员职业资格制度，旨在选拔和评价具备专业知识的房地产估价从业人员。2018年度考试继续执行旧制度口径，共设置4个考试科目。该考试制度的确立源于《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）中关于房地产价格评估人员资格认证的规定，原人事部与原建设部据此建立了房地产估价师执业资格制度，并自1995年起开始组织全国统一考试。考试旨在全面考察应试人员对房地产估价基本理论、方法、实务以及相关制度政策的掌握与应用能力。考试成绩实行滚动管理，为考生提供了更灵活的备考周期。考试原则上安排在每年11月举行，具体报名时间由各地人事考试机构在考前2-3个月公布。考生需通过全部科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。 ## 二、考试科目与分值 2018年度全国房地产估价师执业资格考试共设4个科目，各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分（以当年通告为准）。其中，《房地产估价案例与分析》科目采用主客观题混合的题型，其余3个科目均为客观题。各科目具体安排如下表所示： | 科目 | 题型 | 满分 | 考试时长 | | :--- | :--- | :--- | :--- | | 房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识） | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产开发经营与管理 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价理论与方法 | 客观题 | 100分 | 以当年公告为准 | | 房地产估价案例与分析 | 主客观题混合 | 100分 | 以当年公告为准 | ## 三、各科考核内容 **（一）房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）** 本科目主要考核与国家房地产发展、管理相关的法律法规、政策规定以及估价基础理论知识。 1. 考核我国土地制度、房屋制度、金融制度、税收制度等基本制度框架及其对房地产市场的影响。 2. 考核房地产相关法律法规，包括但不限于《城市房地产管理法》、《物权法》、《城乡规划法》等核心法律的原则与关键条款。 3. 考核房地产政策，包括住房保障政策、房地产市场调控政策、土地管理政策等。 4. 考核房地产估价相关知识，涵盖估价的基本概念、原则、程序以及估价报告的基本构成等内容。 5. 考核与房地产相关的行政管理、登记制度、交易制度等实务性规定。 6. 旨在使考生掌握房地产领域的基本政策法律环境，为估价实务提供合规性依据。 **（二）房地产开发经营与管理** 本科目主要考核房地产开发、经营、管理的基本理论、方法与实务知识。 1. 考核房地产开发的基本程序、阶段划分及各阶段的主要工作内容。 2. 考核房地产开发项目的市场分析、定位、投资决策与可行性研究的基本方法。 3. 考核房地产开发过程中的资金管理、成本控制、进度管理与质量管理的基本知识。 4. 考核房地产市场营销的基本理论、策略与方法。 5. 考核房地产租赁、代理、经纪等经营活动的管理要点。 6. 考核房地产物业管理的基本概念、内容与服务标准。 7. 考核房地产开发企业经营管理的相关法律法规与职业道德要求。 8. 旨在使考生具备房地产开发经营与管理的基本素养，理解估价对象在开发经营过程中的价值影响因素。 **（三）房地产估价理论与方法** 本科目是考试的核心科目，主要考核房地产估价的基本理论、各种估价方法及其运用。 1. 考核房地产估价的基本概念、原则、目的、作用及估价师职业道德。 2. 考核房地产价格、价值、成本、收益等基本概念及其相互关系。 3. 考核市场比较法的基本原理、操作步骤、实例选取与修正调整方法。 4. 考核收益法的基本原理、净收益的求取、报酬率的确定及收益价值的计算。 5. 考核成本法的基本原理、土地取得成本、开发成本、管理费用、利息、利润、税费等的求取方法。 6. 考核假设开发法的基本原理、开发完成后价值的估计、开发成本与费用的估算及开发利润的计算。 7. 考核基准地价修正法、路线价法等特定估价方法的基本原理与应用。 8. 考核房地产估价报告写作的规范要求与内容要点。 9. 旨在使考生系统掌握各类估价方法的理论基础和实操技能，能够独立进行基本的房地产价值估算。 **（四）房地产估价案例与分析** 本科目主要考核综合运用估价理论与方法解决实际估价问题的能力，题型为主客观题混合。 1. 考核对给定估价案例背景资料的分析能力，包括估价目的、估价对象、价值时点、假设条件等的理解。 2. 考核根据估价对象特点和估价目的，选择恰当估价方法的判断能力。 3. 考核运用市场比较法、收益法、成本法等对案例进行具体测算与分析的能力。 4. 考核对估价结果进行合理性检验与说明的能力。 5. 考核对估价报告中常见错误、疏漏进行识别与纠正的能力。 6. 考核撰写规范、完整的估价报告或估价报告关键部分的能力。 7. 旨在使考生具备将理论知识转化为实务操作的综合应用能力，能够独立完成或参与房地产估价项目。 ## 四、成绩管理与滚动周期 全国房地产估价师执业资格考试的成绩管理实行以2年为周期的滚动管理办法。具体而言，应试人员必须在连续的2个考试年度内通过全部4个科目的考试，方可取得房地产估价师执业资格证书。这意味着，考生单科合格成绩的有效期为2年。例如，若考生在2018年通过了部分科目，其合格成绩可滚动至2019年。如果考生在2018年未通过全部科目，则2018年通过的科目成绩在2019年仍然有效，但需在2019年通过剩余科目；若2019年仍未通过全部科目，则2018年的合格成绩失效，需从2020年开始重新报考所有科目。这种滚动管理方式给予了考生更充裕的时间进行备考和补考。 ## 五、报名条件（按 2018 年度适用的规定写） 2018年度房地产估价师执业资格考试的报名条件，遵循房地产估价相关学科中专、大专、本科学历并从事房地产估价实务工作相应年限的基本框架。具体学历与工作年限要求如下（以当年官方报考文件为准）： 1. 取得房地产估价相关学科中专学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限。 2. 取得房地产估价相关学科大专学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限。 3. 取得房地产估价相关学科大学本科学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限。 4. 取得房地产估价相关学科硕士学位或研究生学历，需从事房地产估价实务工作满一定年限。 5. 取得房地产估价相关学科博士学位，需从事房地产估价实务工作满一定年限。 6. “房地产估价相关学科”通常包括房地产经营、经济、建设、城市规划、土木工程等学科。 7. 从事房地产估价实务工作的年限计算，一般截至考试当年年底。 8. 具体各专业学历所对应的最低工作年限要求，须严格参照2018年度全国专业技术人员资格考试报名工作的通知及各省具体规定执行。 ## 六、报名与考试安排（说明合格标准的执行方式） 全国房地产估价师执业资格考试原则上安排在每年11月举行，具体考试日期以当年人力资源和社会保障部人事考试中心发布的公告为准。报名时间一般在考试前2-3个月，由各省、自治区、直辖市人事考试机构负责组织实施，具体报名时间、方式及流程以当地官方公告为准。 关于合格标准，2018年度考试各科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分。此合格标准以当年考试结束后由人力资源社会保障部、住房城乡建设部会同有关部门确定的通告为准。需要注意的是，自2021年起，专业技术人员资格考试实行相对固定合格标准，即各科目试卷满分的60%。但在2018年度，合格标准仍为固定的60分。考生需关注当年官方发布的合格标准通告。 ## 七、备考建议 1. **系统规划，分阶段复习**：鉴于成绩2年滚动有效，考生可制定长期复习计划。第一阶段全面学习各科教材与理论，第二阶段重点突破难点与案例，第三阶段进行模拟演练与查漏补缺。 2. **紧扣大纲，把握重点**：以2018年度考试大纲为根本依据，深入理解各科目考核内容。尤其要重视《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》两大核心科目，前者是基础，后者是综合应用。 3. **理论联系实际，注重案例**：对于《房地产估价案例与分析》科目，不能仅停留在理论记忆，应大量研读经典估价案例，学习估价报告撰写，掌握各种估价方法在实际案例中的运用技巧。 4. **熟悉政策，关注动态**：《房地产基本制度与政策》科目内容涉及面广，政策性强。考生需系统学习相关法律法规，并关注考试年度内房地产领域的重要政策变化。 5. **善用真题，模拟训练**：历年真题是了解考试题型、难度和命题思路的最佳材料。通过反复练习真题，可以熟悉考试节奏，提高解题速度和准确率。同时，进行全真模拟考试，锻炼时间管理能力。 6. **合理搭配，高效备考**：考生可根据自身基础，合理选择备考科目组合。例如，可将难度较大的《房地产估价理论与方法》与《房地产估价案例与分析》搭配备考，或利用滚动周期，分年度通过不同科目。 7. **利用资源，拓宽渠道**：除了官方教材，可借助权威辅导资料、网络课程、学习论坛等资源，加深理解，交流心得。 8. **保持心态，持之以恒**：房地产估价师考试涉及内容较多，备考周期可能较长。考生需保持积极心态，持之以恒，合理安排工作与学习的时间。 > 本文内容整理自公开信息，具体以官方发布的当年度考试文件及主管部门公告为准。